rostransportТранспорт Российской Федерации. Журнал о науке, практике, экономикеTransport of the Russian Federation1994-831Х2658-3674Российская академия транспортаrostransport-87Research ArticleЭКОНОМИКА И ФИНАНСЫОсобенности применения метода остатка для оценки рыночной стоимости земельных участков, обремененных непогашенными кредитами под строительство железных дорогFeatures of the application of the balance method for assessing the market value of land plots burdened with outstanding loans for the construction of railwaysКоланьковС. В.KolankovS. V.

Сергей В. Коланьков, д-р экон. наук, профессор кафедры «Строительство дорог транспортного комплекса»

Sergey V. Kolankov

kolankov@mail.ruКаптелинД. С.KaptelinD. S.

Дмитрий С. Каптелин, начальник Управления информатизации

Dmitrii S. Kaptelin

kaptelin@pgups.ruФГБОУ ВО «Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I» (ПГУПС)РоссияEmperor Alexander I St. Petersburg state transport university, St. PetersburgRussian Federation202211052024031013Copyright © Коланьков С.В., Каптелин Д.С., 20242024Коланьков С.В., Каптелин Д.С.Kolankov S.V., Kaptelin D.S.Данная работа распространяется под лицензией Creative Commons Attribution 4.0.This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 License.https://rostransport.elpub.ru/jour/article/view/87

Целью статьи является рассмотрение вопроса о внесении изменений в особенности применения метода остатка для оценки рыночной стоимости земельных участков, обремененных непогашенными кредитами под строительство железных дорог. Приведены теоретические основы метода остатка. Показаны особенности учета непогашенных заемных средств при применении двух модификаций метода остатка. Уточнен ряд формулировок Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков. Рассмотрены варианты учета ипотечной задолженности при залоге отдельных составляющих недвижимости. Дана графическая интерпретация области применения коэффициента корректировки, учитываемого при прогнозировании дальнейшего изменения чистого операционного дохода.

To consider the issue of making changes to the specifics of the application of the balance method for assessing the market value of land plots encumbered with outstanding loans for the construction of railways. Give the theoretical foundations of the remainder method. To show the features of accounting for outstanding borrowed funds when using two modifications of the balance method. To clarify a number of formulations of Methodological recommendations for assessing the market value of land plots. Consider options for accounting for mortgage debt when mortgaging individual components of real estate. A number of formulations of Methodological recommendations for assessing the market value of land plots have been clarified. A graphical interpretation of the scope of application of the adjustment coefficient taken into account when forecasting further changes in net operating income is given. Two methods of estimating the estimated cost of construction are given and the most frequently used collections of enlarged software are indicated.

железные дорогинедвижимостьземельный участокрыночная стоимостьподходы и методы оценкиметод остаткачистый операционный доходкоэффициент капитализациинорма дисконтакредитсметная стоимость строительстваRailwaysreal estateland plotcostmarket valueapproaches and methods of assessmentresidual techniquenet operating incomecapitalization ratediscount ratecreditconstruction costReferencesРаспоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». — URL: https://docs.cntd.ru/document/901814896#64U0IK (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». — URL: https://docs.cntd.ru/document/901814896#64U0IK (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Распоряжение Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков». — URL: https://docs.cntd.ru/document/901873798 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Распоряжение Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков». — URL: https://docs.cntd.ru/document/901873798 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 августа 2020 г. № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации». — URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/74851 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 августа 2020 г. № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации». — URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/74851 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Постановление Госстроя России от 5 марта 2007 г. № 15/1. МДС 81–35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». — URL: https://docs.cntd.ru/document/1200035529 (дата обращения: 12 июня 2022).Постановление Госстроя России от 5 марта 2007 г. № 15/1. МДС 81–35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». — URL: https://docs.cntd.ru/document/1200035529 (дата обращения: 12 июня 2022).Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства (УПВС). — М.: 1970.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства (УПВС). — М.: 1970.Письмо Госстроя РФ от 5 ноября 1993 г. № 12–275. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). МДС 81–24.2000. — М.: 1996.Письмо Госстроя РФ от 5 ноября 1993 г. № 12–275. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). МДС 81–24.2000. — М.: 1996.УПСС. Административно-бытовые здания / Госстрой СССР. — М.: Стройиздат, 1983. — 136 с.УПСС. Административно-бытовые здания / Госстрой СССР. — М.: Стройиздат, 1983. — 136 с.Табакова, С. А. Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2010 г., для условий строительства в Московской области, Россия. Сер. «Справочник оценщика» / С. А. Табакова, А. В. Дидковская. — М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010. — 400 с.Табакова, С. А. Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2010 г., для условий строительства в Московской области, Россия. Сер. «Справочник оценщика» / С. А. Табакова, А. В. Дидковская. — М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010. — 400 с.Приказ Минстроя России от 11 марта 2021 № 132/пр «Об утверждении укрупненных нормативов цены строительства». — URL: https://minstroyrf.gov.ru (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Приказ Минстроя России от 11 марта 2021 № 132/пр «Об утверждении укрупненных нормативов цены строительства». — URL: https://minstroyrf.gov.ru (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Грибовский, С. В. Ставка дисконтирования — не игра воображения, а строгая наука. Опыт определения ставки дисконтирования методом экстракции / С. В. Грибовский, В. В. Жуковский, Д. В. Табала. — Вопросы оценки. — 1997. — № 3. — С. 21–29.Грибовский, С. В. Ставка дисконтирования — не игра воображения, а строгая наука. Опыт определения ставки дисконтирования методом экстракции / С. В. Грибовский, В. В. Жуковский, Д. В. Табала. — Вопросы оценки. — 1997. — № 3. — С. 21–29.Грибовский, С. В. Расчетные модели оценки стоимости недвижимости / С. В. Грибовский. — Имущественные отношения. — 2015. — № 3. — С. 26–40.Грибовский, С. В. Расчетные модели оценки стоимости недвижимости / С. В. Грибовский. — Имущественные отношения. — 2015. — № 3. — С. 26–40.Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»«. — URL: https://base.garant.ru/191696/ (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»«. — URL: https://base.garant.ru/191696/ (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1) ««. — URL: https://base.garant.ru/191703/ (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1) ««. — URL: https://base.garant.ru/191703/ (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». — URL: https://docs.cntd.ru/document/456000813 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». — URL: https://docs.cntd.ru/document/456000813 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй; пер. с англ. — М.: «Дело Лтд», 1995 г. — 480 с.Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй; пер. с англ. — М.: «Дело Лтд», 1995 г. — 480 с.

The authors declare that there are no conflicts of interest present.