Особенности применения метода остатка для оценки рыночной стоимости земельных участков, обремененных непогашенными кредитами под строительство железных дорог

Целью статьи является рассмотрение вопроса о внесении изменений в особенности применения метода остатка для оценки рыночной стоимости земельных участков, обремененных непогашенными кредитами под строительство железных дорог. Приведены теоретические основы метода остатка. Показаны особенности учета непогашенных заемных средств при применении двух модификаций метода остатка. Уточнен ряд формулировок Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков. Рассмотрены варианты учета ипотечной задолженности при залоге отдельных составляющих недвижимости. Дана графическая интерпретация области применения коэффициента корректировки, учитываемого при прогнозировании дальнейшего изменения чистого операционного дохода.

1. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». — URL: https://docs.cntd.ru/document/901814896#64U0IK (дата обращения: 12 июня 2022 г.).

2. Распоряжение Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков». — URL: https://docs.cntd.ru/document/901873798 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).

3. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 августа 2020 г. № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации». — URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/74851 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).

4. Постановление Госстроя России от 5 марта 2007 г. № 15/1. МДС 81–35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». — URL: https://docs.cntd.ru/document/1200035529 (дата обращения: 12 июня 2022).

5. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства (УПВС). — М.: 1970.

6. Письмо Госстроя РФ от 5 ноября 1993 г. № 12–275. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). МДС 81–24.2000. — М.: 1996.

7. УПСС. Административно-бытовые здания / Госстрой СССР. — М.: Стройиздат, 1983. — 136 с.

8. Табакова, С. А. Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2010 г., для условий строительства в Московской области, Россия. Сер. «Справочник оценщика» / С. А. Табакова, А. В. Дидковская. — М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010. — 400 с.

9. Приказ Минстроя России от 11 марта 2021 № 132/пр «Об утверждении укрупненных нормативов цены строительства». — URL: https://minstroyrf.gov.ru (дата обращения: 12 июня 2022 г.).

10. Грибовский, С. В. Ставка дисконтирования — не игра воображения, а строгая наука. Опыт определения ставки дисконтирования методом экстракции / С. В. Грибовский, В. В. Жуковский, Д. В. Табала. — Вопросы оценки. — 1997. — № 3. — С. 21–29.

11. Грибовский, С. В. Расчетные модели оценки стоимости недвижимости / С. В. Грибовский. — Имущественные отношения. — 2015. — № 3. — С. 26–40.

12. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»«. — URL: https://base.garant.ru/191696/ (дата обращения: 12 июня 2022 г.).

13. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1) ««. — URL: https://base.garant.ru/191703/ (дата обращения: 12 июня 2022 г.).

14. Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». — URL: https://docs.cntd.ru/document/456000813 (дата обращения: 12 июня 2022 г.).

15. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй; пер. с англ. — М.: «Дело Лтд», 1995 г. — 480 с.